生産緑地解除に伴う2022年問題を考える!

こんばんは。久保寺優介です!

今日は2022年、生産緑地制度が法律施行後30年を迎え、農地の指定が解除されることにより、大都市部で宅地が大量発生するとみられています。

ちなみに生産緑地というのは、簡単にいうと都市の農地のことです。

それがもうすぐ大量に売られたり、アパートになったりするのでは・・・と危機感が募っています。

果たして賃貸事情や地価に与える影響とは・・・?

2022年に生産緑地が解除されると不動産価格に影響が出る?

現在の『生産緑地制度』は、都市部に農地を残すことを目的に1992年に法律改正され、自治体が指定した土地については固定資産税の軽減、さらには相続税の納税猶予という税制優遇を受けられることになりました。

しかし、生産緑地の指定を受けると土地所有者は建築物を建てることが制限され、農地としての管理が義務付けられます。

つまり、生産緑地制度で納税猶予を受けている場合、農業をやめると納税猶予が打ち切りとなり、相続の発生時までさかのぼって猶予された税額+相当分の利子税を支払わなければなりません。

この生産緑地制度は、指定から30年経つと、土地所有者は地元自治体に農地の買取を申し出る事ができます。

生産緑地法では、市町村は特別な事情が無い限り、時価で買い取らなければならないと定めていますが、財政が厳しい自治体が多く、買い取ることができない場合は、自治体は他の農家にあっせんして、それでも買い手がつかないと指定は解除されます。

解除されると税制優遇がなくなるので土地所有者は売却や賃貸等による土地所有者は売却や賃貸などによる土地の有効活用を考える必要が出てきます。

現在、三大都市圏に約1万3千ヘクタールもの生産緑地があり、そのうち約8割が2022年に指定から30年を迎えます。指定から解除された農地が大量に不動産市場に流れ込むようなことになると宅地としての利用には限界があるため、空き地問題が発生し、不動産価格にも影響が出ることが懸念されているのです。

それに対する政府や地元自治体の対応も急がれており、東京都練馬区では、解除を望む土地所有者に対して、社会福祉法人などに貸し出すことを提案しています。

大量の土地をいかに有効利用していくか・・・

将来に禍根を残さないように今から対策を考えておくことが必要だと思われます。

生産緑地の現状は?

『平成25年都市計画現況調査』(国土交通省)によれば、2013年時点の生産緑地は全国で13,859ヘクタール(約4,192万坪)、東京都に3,388ヘクタール(1,024万坪)、23区内には451ヘクタール(136万坪)、埼玉県には1864.11ヘクタール(563万坪)存在しています。

少し古い表現ですが、全国規模で考えると東京ドームが約3,000個分、東京規模で約700個分、23区内では約100個分、埼玉県では約400個分になります。

なんとなく、その規模感がご理解頂けますでしょうか?

生産緑地解除の問題点

生産緑地制度は、『農業の義務化』という側面もあり、都市部の農地では、ようやく農業から解放されると考えている方も多いと思います。

しかし、生産緑地が解除されると(解除になると二度と生産緑地には戻せません)固定資産税が宅地の200分の1として軽減されていたものがなくなり、相続税の納税猶予もなくなります。

農地所有者は納税のため、土地の売却が必要となり、そのために大量の生産緑地が不動産市場に流出するのではないかと懸念されています。

生産緑地の税金について掘り下げていきます。

*解除しないでそのままにした場合*

  • 固定資産税の軽減が受けられます。
  • 相続税の納税猶予が受けられます。

しかし、農業を続けなくてはなりません。

*解除した場合*

売却しない

保持した場合は

  • 固定資産税が宅地並みに課税されます。
  • 相続税の納税猶予もありません。

売却代金などの収入がないので解除だけで売らない。という選択は資金に余裕のある人に限定されます。

宅地化してマンション・アパートを建てて賃貸物件とした場合は

  • 固定資産税が減額されます。
  • 相続税の納税猶予はありません。

マンション・アパートの建築費がかかってしまいますが、相続税等の節税効果が期待できます。

売却する

猶予されていた相続税の他に譲渡所得税までかかります。

まとめ

いかがでしょうか?

農地所有者がすべきことは、生産緑地の活用方法について広く検討することであると思います。

農地の維持をするにしても家族とも話し合う必要があると思いますし、アパートなどを建てるにしても賃貸物件が飽和するような土地に建てても、将来、家賃が下がってしまう可能性が高いため、おすすめできません。

土地を売却するのであれば専門業者に間に入ってもらう必要がありますが市場の動向によっては、売値が非常に安くなってしまう可能性もあるので注意すべきです。

当然ですが、それぞれの選択でメリット・デメリットがあります。

あと数年の猶予の中で情報収集して、それぞれの土地の有効活用を今から検討していくことが必須であると思います。

マンションオーナーの私からすると、賃貸物件の建築ラッシュだけは止めてほしい・・・というのが本音ですが。。

それもあるので、ワールドベンチャーズの権利収入に期待しています。

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