こんにちは。久保寺優介です！
不動産経営をしていると、『お金持ち』と言われることもありますが
全く、そんな実感はありません。
それは借金をして不動産経営をしているというリスクによるものがあるからだと思いますが
それだけでは無く、今日は、なぜ私が不動産賃貸経営から距離をおき始めているかをご説明したいと思います。
それは約１年前のこの新聞記事を含め、業界や日本を包む、なんとも言えない不安感・・・によるものです。
今日取り上げるのは日本全国の空室率が急上昇している！？というものです。
不動産調査のタス（東京都中央区）が9月30日に発表したレポートによると、7月期の木造・軽量鉄骨造アパートの空室率が、神奈川県に次ぎ、千葉県でも35%を超えた。
地域別に見ると、神奈川県が36.6%、千葉県が35%、東京23区が34.5%、東京都が31.6%、埼玉県が30.7%。
すべてのエリアで空室率が30%以上を超える結果となった。同社の調査によると、2015年8月以降、空室率が急伸している。
1月の相続税改正により、相続税対策の賃貸住宅供給が増加していることが要因と考えられる。タスの分析によると、首都圏のうち人口が減少している地域で、最寄り駅から徒歩10分以上の立地の悪いアパートが多く供給されている。
その大半は単身向け物件で、これらが首都圏のアパート空室率TVIを悪化させている要因となっているという。
マイナス金利の影響もあり、賃貸住宅の着工数増加は当面継続し、賃貸住宅の空室率にも当面悪化圧力がかかり続けるものと考えられる。引用:全国賃貸住宅新聞
この記事は周りを見てもそんな状況ではないので、わたしの実感としてはですが、少し現実とはかけ離れているような気がしています。
そして、国では以下のようなデータを公表しています。
総務省統計局が5年間で一度、発表している『住宅・土地統計調査』というデータで、最新は2013年に公開されています。
このデータによると、全国の賃貸住宅の空室数は約430万戸で入居部屋数は約1850万戸となっています。
２つの数字を合計すると2280万戸となり、これが日本の賃貸住宅の総数ということになります。
このデータから空室率を計算すると
430万(空室数)÷2280万(賃貸住宅の総数)＝18.85 ％
となります。
全国平均で約20％の空室率という高空室率ですが、まだこちらの数字の方が現実味があると感じるのは私だけでしょうか？
ではなぜ、不動産調査のタスと統計局の出す数字でこんなに差があるのでしょうか？
調べてみると、前述の『空室率35％超』のデータと統計局のデータから算出した空室率の計算方法が違うようです。
空室率20％の方は総務省統計局の数値を元に、空室数を賃貸住宅の総戸数で割って計算しています。
オーナーさんや不動産会社さんが普通に計算する方式です。
私も日ごろ、この計算で空室率を考えています。
それに対して『35％超』は、『募集している戸数から募集建物の総戸数を割る』という計算をしているようです。
つまり、空室のある建物だけの空室率を計算しているので、全然、正確な全体の空室率では無い。
皆の共通認識よりも大きな数字が出てしまったので、そのインパクトで拡散されてしまった。
というのが事の顛末かと思います。
もうひとつ、今後の空室率の上昇を予感させる事として、賃貸住宅の新築供給が止まらない･･･という記事が多く書かれています。
これは私も感じます。
2016年に日銀の担当者と話をする機会があったのですが、日銀も懸念している様子でした。
2016年の年間の賃貸物件の着工数は41万8000戸で前年対比110.5％でしたが、これは全体の前年対比106.4％を上回る伸び率です。
リーマンショック以降では最高の水準です。
『最高水準』と聞くと、新築物件の供給数がバブルの頃に戻ったような印象を与えますが、実はリーマンショック以前で最も少なかった2000年の42万1000戸よりも、まだ少ない水準です。
30年スパンでみると、まだ、バブルと言えるような着工数ではないと思います。
でも、空室率20％という数字の時点でも、背筋が寒くなるオーナーさんも多いのではないでしょうか？
100戸の管理戸数なら20戸の空室です。
一部屋月5万円の家賃で月の総家賃収入500万円だとすると100万円もロスが発生することになります。
しかも、今後は多少の世帯数は増えても長いスパンでみたら、日本は人口減少社会で高齢社会、飽和先進国です。
今後しばらくは良くなる兆しはありませんし、そのように感じている方も多いのでは無いのでしょうか？
当然、空室率も高くなっていくことも予想されます。
今後は外国人の方も積極的に入居頂けるように促進したりもするでしょうが、限界もあると思います。
他の部屋と比べて競争力を上げる試みもあると思いますが、限界もあると思います。
こんなことを考えていたら、この業界に明るい兆しは見えません。
だから私は不動産賃貸経営の未来に限界を感じ、ほかの収入の柱も考え出しました。
私や、家族の未来のために。
ほかの収入の柱について等、何かご質問がありましたらLINEまでご連絡下さい。
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