こんばんは。久保寺優介です！
私は本業の不動産会社でのマネージャー以外にもワールドベンチャーズや不動産経営などの副業にも力を入れています。
詳細はリンク先を見て頂ければと思いますが…
よく言われるのが、本業だけでも普通以上の収入があるにもかかわらず、なんで貪欲に副業しているの？
お金の亡者なの？ということです。
亡者か亡者じゃないかと言えば、亡者寄りだとは思いますが、
今後の日本の行く末、子どもたちの将来を考えたら、お金はいくらあっても足りないと考えています。
そのためにも収入の柱を沢山建てて、それぞれを太くしていくつもりです。
前置きが長くなりましたが、今日は不動産経営者として必須である入居者を見つける方法を
プロとしてまとめてみました。
せっかく不動産経営を始めて『夢の不労所得者の仲間入りだ！』と思っても空室に悩んでいる方はたくさんいると思います。
この記事が貴方の物件が満室になる一助になれば幸いです。
賃貸アパート・マンションを満室にする方法７選
- 定期的な不動産会社への営業は必須
- ネット掲載がされているか確認する
- 決めやすい物件にする
- 設備アップは家賃を上げられるかどうかで決める
- 室内演出用品はニトリとセリアで十分
- 掃除は定期的に行う
- 果報は寝て待て
ひとつずつご説明致します。
定期的な不動産会社への営業は必須
自分で入居者を見つけてこれる方は素晴らしいと思いますが、実際は皆さん忙しいでしょうしプロに任せた方が良いです。
相手はプロですが同じ人間ですので、人間関係を親密にしておいて損はありません。
当然、退去予定が出た段階で賃料や間取りなどが載った資料を持って訪問し営業をしましょう。
そして決めてくれた不動産会社へは必ず訪問して感謝の意を述べましょう。
できれば菓子折りを持参した方がウケが良いです。
会社として問題ある無しもあるかと思いますが、営業マン個人への贈り物も良いと思います。
私は必ず菓子折りは持参しますし、繁忙期などの営業では栄養ドリンクなども持参しています。
長期間空いていた部屋を決めてくれた営業マンに対してはクオカードを個人的にお渡ししたことや食事を奢ったりしたこともあります。
決めづらい部屋に関しては広告料を設定すると殆どの不動産会社は前向きに紹介して下さると思います。
あとは、すぐに連絡が付きやすい環境をデザインしておくのも重要です。
紹介したいのに不明点（現地鍵の所在や駐車場の位置、入居可能日など）を聞くのが難しい場合は
営業マンも紹介し辛いので、注意が必要です。
ネット掲載がされているか確認する
不動産会社への営業をしたら、ネットに掲載されているかどうか確認しましょう。
どのサイトに載せるかは不動産会社によって違いますが・・・
ほとんどの会社はSUUMOやHOMES、アットホーム、いい部屋ネットなどに掲載しているかと思います。
往々にしてあるのが、わかりました！紹介しますね！
と言われていても、実際にはネットに掲載されていない事もあります。
今はネットで部屋探しをする方が殆どですので、ネット掲載が無いようでは決まるまでのスピードは非常に遅くなってしまうと思います。
なんでも載っていれば良いわけではなく、できるだけ閲覧者の多いサイト、SUUMOやHOMESさんに掲載される事に注力しましょう。
載ってなければ、嫌味がないレベルでネットに載せて欲しい旨を伝えましょう。
載せて貰えやすい物件にする・・・というものも重要な考え方だと思います。
決めやすい物件にする
すごく当たり前のことで、コレができたら苦労しないよ。とお声を頂きそうですが
不動産会社が紹介しやすい物件=決まりやすい物件ですので
営業の際にアドバイスを頂いて、できるだけ反映すると良いと思います。
そして、私たち人間は『差分にしか反応できない』という特徴があります。
つまり、比較でしか物事を判断できない。ということです。
最近は良いアプリも出来ていまして、SUUMOさんのアプリなのですが、
調べたい地域の物件情報を『なぞって』探せます。
これを活用するとライバル物件の家賃や間取り、設備などが比較しやすいので活用した方が良いです。
私は特に家賃の値付けで活用しています。
あとは物件を購入する際の想定利回りを計算するときにも参考にしています。
設備アップは家賃を上げられるかどうかで決める
これも良くアドバイスを求められるのですが、設備アップやリフォーム、リノベーションは
しても良いし、しなくても良いです。
何を求めるかによります。
築年数が新しくて人気物件で入居率に問題がなければ当然、する必要は無いかと思いますが
家賃が上げられそうでしたら、やっても良いと思います。
逆に築年数が古くてもする必要が無い物件はいっぱいあると思います。
古くなると、どうしてもリフォームをしたくなる方が多いですが、
たとえば10年後には建て替えする予定だとか、周りと比べて、すでに家賃が下がりきっていて
入居率が維持できている等でしたら、する必要はありません。
考え方としては家賃が上げられそうになく、費用対効果が悪いならする必要はありません。
この費用対効果も10年スパンで考える必要があると思います。
室内演出用品はニトリやセリアで十分
室内の演出はした方が良いです。
演出？となりますが、具体的には造花やスリッパや玄関マット、芳香剤、生活をイメージしやすい様に食器などを置いてみたりすることです。
これも費用対効果を考えるとあまり凝る必要は無いかと思いますが、中途半端に行うと、前の入居者が忘れていった
残置物（忘れ物）かな？と勘違いされてしまうケースもあるので注意しましょう。
私はニトリで購入したスリッパやマット、造花２個以上は必ず設置しています。
部屋がタバコ臭い場合はファブリーズなどの芳香剤も設置します。
家賃が安い物件でしたらセリアで十分だと思います。
掃除は定期的に行う
室内の演出を凝る前に掃除を最大限、凝った方が建設的です。
特に水周り（キッチン、洗面所、お風呂、トイレ）に関しては念入りに掃除しましょう。
原状回復工事をする時も、チェックは厳し目にした方が良いです。
なぜかというと、女性が重視するケースが多いからです。
そして、空室期間が長い場合はクイックルワイパーでも良いので床の掃除や窓を拭いたりすることも重要です。
前述しましたが、他者との比較で決まる決まらないが別れますので、貴方の物件が他よりキレイなら、
決まる可能性は格段にアップします。
果報は寝て待て
お疲れさまでした。
ここまでやったら、あとは寝て待つだけです。
必ず決まります。
多くの方が陥りがちなのは入居がなかなか決まらないと、家賃を大きく下げてしまったり
元が取れないようなリフォームや設備アップをしてしまうことです。
家賃を下げたり、設備アップをする前に
もう一度、不動産会社へ営業してみるとか、実際にネット掲載されているのかとか
部屋や物件の敷地内は綺麗か確認してみる必要があると思います。
さいごに
いかがでしたでしょうか？
後日、さらに肉付けした内容を記事にしたいと思っていますが
紹介させて頂いた７つの習慣を極めれば、殆どの部屋は決まると思います。
ただ、不動産ですので立地が悪すぎる（人があまり居ない地域など）と苦労するかと思いますが
家賃≧立地ですので、家賃を極端に下げれば、遠方エリアで探している方を物件に誘導することも出来ると思います。
他にもノウハウがありますので、もし入居率で悩まれているようでしたら気軽に相談して下さい。
何か役に立てるかもしれません。
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