ご近所トラブルNO1 対応が一番難しい騒音トラブルとは?【賃貸管理】

こんばんは。久保寺優介です!

不動産の管理をしていると、いろいろな問題に直面します。建物の設備の問題、入居者の問題、家賃の問題、税金の問題、空家の問題などなど

正直、専門の不動産会社に任せた方が気が楽なのは間違いは無いですが、たいして管理もできてないのに家賃の3%~5%程度を取るところが多いです。

そんなに取られるぐらいなら、、、と思ってしまうのが悲しい。

でも、家賃収入1,000万円で5%なら50万円、2,000万円なら100万円!3,000万円なら150万円です。

それを考えると、私は、とりあえず自分でやります・・・

今、頑張っているワールドベンチャーズの仕事が軌道に乗ったら、不動産会社に任せるか売却しても良いかもですね。

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今日は、同じように自主管理をしている知り合いの大家さんから頂いたトラブル対処の質問とその回答をご紹介したいと思います。

【質問】

騒音の問題で困っています。『騒いでいる』・『設備の問題』等であれば対処のしようもあるのですが、『生活音の範囲内』と主張する入居者と過剰に反応してクレームを言ってくる入居者との間に挟まれています。どのように対処していけばよいですか?

こういったトラブルは管理会社でも騒音問題の中で一番、手こずるケースではないかと思います。

明確に、○○○で解決できる!と言える方は、いないのではないかと思います。

騒音トラブルは部屋で騒ぐとか、外に漏れているとは知らずに、うっかり音を出してしまっていたとか、あるいは設備や洗濯機、掃除機などが原因で起こるケースがほとんどです。

これらのトラブルであれば、その原因を取り除くことで解決できることが殆どです。

具体的には『注意する』、『修理する』、『音の発生を認識させる』という手段で解決できます。

ポスティングや直接注意になるかと思いますので、それなりのテクニックは必要となってきますが、問題が明確なので、ある意味、解決しやすいトラブルと言えます。

しかし、今回は『通常で使用している(つもりかもしれない)のに、その音にクレームを言ってくる隣人がいる』という、厄介なトラブルです。

まず最初の動きとしては他の騒音トラブルと同じです。

騒音と主張される状況を詳しく『苦情元』に行って確認します。(めんどくさい・・・)

この時に『部屋で騒いでいる』『設備が原因』『あきらかに大きな音を出している』と判断できる状況であればその音を取り除けば良いのです。

しかし、今回は『生活音の範囲かどうか微妙』だったのでしょう。

そこで通常通りに、全世帯に『騒音注意』のポスティングを行います。

それで収まらなければ『騒音元』に直接、直接伺って『そのような音を聞いたことがないか』と質問します。

『マンションでも音は結構聞こえるもの』という認識を持ってもらって『これからは気をつけよう』と考えて頂けるように誘導を試みてみます。

ここまでが通常の対処方法です。

これで収める事ができなかったので大家さんから質問を頂きました。

苦情元からは『うるさい』と言われ、騒音元からは『配慮して生活している』と言われて、管理会社や大家さんとしては、間に挟まれて困ってしまうトラブルです。

意外とよくある話なので厄介です。

ちなみに、お互いの主張が大きく異なったときに、白黒の判断を裁判所にしてもらう方法があります。

平成24年3月15日付け東京地裁での『分譲マンション上下階騒音訴訟の判決』を読むと、音の測定費用だけでも64万円もかかっていますので、賃貸物件で音の差し止め請求や慰謝料を求めて訴訟を起こすというのは現実的ではないかと思います。

では、どのように対処すれば良いのでしょうか?

どちらかが、あるいは両方が退去してくれればいいのに・・・と心の中で思う管理会社や家主さんも多いかもしれません。

これは長年の管理業で培った私の解決テクニックですが、まず大切なのは『苦情元』と『騒音元』へのアピールです。

最初の行動で『文書配布』『訪問』『改善依頼』『打合せ』など、何度か当事者と顔を合わせる機会がありますので、双方に『しっかり対応している』事を印象づけます。

子どもの使いのように、お互いの意見を聴きとっている段階も後になってみれば『アピールをする』という重要な意味があります。

そして『騒音元の故意過失』があれば改善を求め、『苦情元の過剰反応』があれば、その事実を指摘します。

もし、『騒音元が悪く無い』場合は、苦情元に対して『配慮して生活しているのに音が聞こえるのは、建物 の限界です』と言い切ることです。

そこから先は、お互いが我慢して生活するか、あるいは引っ越すかの問題になります。

故意過失もなく、過剰反応でもないのに『うるさい』と感じさせてしまうのは『建物の限界』でもある訳です。

何が何でも引っ越しを止めるとか、『我慢して住み続けてもらう』という方針は、残念ながら期待できません。

管理会社や大家さんの姿勢としては、結果的に『建物の限界』と伝える場合でも、騒音元と苦情元で感情的にならないように整理をして、『対応を積み重ねる』という事が誠意であると私は考えます。

非常に面倒ですが・・・

『共同住宅なのですからお互い様です』という言葉は『対応を重ねた後に入居者さんに悟ってもらう』言葉なのです。

気軽に使うべきではないですが、最後にはご理解頂きたい言葉です。

まとめ

いかがでしたでしょうか?

賃貸の物件あるいは分譲、戸建ての建物に住んでいても騒音問題はつきものです。

それを未然に回避する方法は隣人との『人間関係の構築』があると思います。

現代はとかく、隣人への引っ越しの挨拶なども手を抜きがちです。

人間関係ができていれば、多少の事は目を瞑ってもらえることも多いです。

入居者さん同士での解決方法としては、騒音問題になる前に人間関係を構築することがベストであると思います。

騒音問題が発生してからでは遅いので、入居時に人間関係を構築するのが良いと思います。

是非、どこかの建物に入居する際は参考にしてみて下さい。

管理業は本当に割に合わない仕事です。

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